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新业诉讼 | 以案释法:购房人优先权能否都得到保护?


发布时间:

2023-05-30

购房人优先权能否都得到保护?

新业出品NO.8

承接上文,商品房消费者购买的唯一住房能够排除法院的强制执行,那非唯一住房或者商铺可以吗?让我们看看下面这个案例。

基本案情

2015年,A购买开发商的商铺一套并支付购房款,后该商铺进行招商出租。但A所购买商铺是某建设公司所建,建设完成后,开发商却未能全部给付建设公司工程款,故建设公司将开发商诉至法院,某建设公司胜诉,判决确定建筑公司有包含A商铺在内的建设工程价款的优先受偿权。现建设公司请求拍卖该建设工程以获取工程款,A对此提起执行异议,要求不能拍卖自己的商铺。(案号:(2021)最高法民终606号)

案件焦点

A作为商铺购买者,能保住自己的商铺吗?

法院裁判要旨

本案中,A购买案涉商品房系商铺,不符合案涉房屋为A唯一居住性用房的事实认定,本案虽然A对案涉房屋享有普通物权期待权,但建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先权,故A关于排除对案涉房屋执行的请求不予支持。

根据《执行异议和复议规定》:商品房消费者物权期待权属于特殊的物权期待权,基于保护消费者生存利益的特殊价值,其效力优先于工程价款优先权、担保物权、不动产买受人的普通物权期待权等权利。但购买非唯一住房、商铺所获得的系不动产买受人的普通物权期待权,该权利超出基本生存权范围,故不能排除工程价款优先受偿权,执行异议不成立。

相关法律法规

1、《中华人民共和国民法典》第八百零七条;

2、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号);

3、《中华人民共和国合同法》(已废止)第二百八十六条;

4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十七条、第二十八条、第二十九条;

5、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)(已废止);

6、《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)125.【案外人系商品房消费者】、126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】

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