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新业诉讼 | 以案释法:消费者购买商品房权益优先保障!


发布时间:

2023-05-29

消费者购买商品房权益优先保障

新业出品NO.7

2023年2月14日,最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民法院<关于商品房消费者权利保护问题的批复>》(法释〔2023〕1号),对房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题作出了明确规定,但该批复主要是针对以往裁判规则的梳理和总结。让我们看看《批复》未施行时法院对商品房消费者权益的保护。

基本案情

2016年,A购买开发商的住宅一套,并支付购房款。2017年,A对购买的房屋进行了装修并入住使用。但A所购买房屋是某建设公司所建,建设完成后,开发商却未能全部给付某建设公司工程款,故某建设公司将开发商诉至法院,某建设公司胜诉,享有了包含A房屋在内的建设工程价款的优先受偿权。现某建设公司请求拍卖该建设工程以获取工程款,A对此提起执行异议,要求不能拍卖自己的房屋。(案号:(2021)最高法民终600号)

案件焦点

A作为购房消费者,如何依法保护自己的权益?

裁判要旨

本案中,A购买案涉住宅用于个人居住,A是商品房消费者,其已经支付一定购房款,并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗某建设公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。

根据《执行异议和复议规定》:在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时,应优先保护商品房消费者的生存权。

相关法律法规

1、《中华人民共和国民法典》第八百零七条;

2、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号);

3、《中华人民共和国合同法》(已废止)第二百八十六条;

4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十七条、第二十八条、第二十九条;

5、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)(已废止);

6、《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)125.【案外人系商品房消费者】、126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】。

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