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新业诉讼 | 以案释法:商品房买卖预约合同与本约合同如何辨别


发布时间:

2024-02-19

商品房买卖预约合同本约合同如何辨别

新业出品NO.99

预约合同是一种约定将来订立本约合同的合同。当事人一方违反预约合同约定,不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的,应当向对方承担违约责任。

基本案情

2004年,甲房地产开发公司与张某签订某小区《商品房预订单》,该预订单约定:张某预订甲公司开发的某小区(该小区为拆迁安置房与商品房混合)A号商品房,建筑面积123平方米,张某向甲公司预缴购房款5万元,合同签订时再缴付剩余房款25万余元。同日,张某按上述约定向甲公司交纳房款5万元。

其后,因拆迁受阻,该工程进度拖延,甲公司未通知张某签订商品房买卖合同。后因政策变化,甲公司将涉案A商品房所在的单元楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置,A房屋面积也调整为90平方米,并于2008年将A商品房安置给拆迁户徐某。

2010年,甲公司取得案涉房屋所在小区商品房预售许可证。张某提起诉讼,要求甲公司按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元(审理过程中,张某表示,如甲公司确实无房可交,张某要求甲公司一次性给付33万元)。

法院裁判结果

法院认为,判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备了商品房买卖合同的主要内容。如果认购书具备方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。本案中,原、被告双方签订的《商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定,但因双方在签订该预订单时商品房尚处在规划之中,被告甲公司也没有取得商品房预售许可,所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定,需在签订买卖合同时协商一致达成;并且明确约定在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前,乙方(原告)可随时提出退房,说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案被告应承担预约合同的违约责任,对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额,对于被告因违约给原告造成的损失确定为15万元。判决甲公司退还张某预交的房款5万元并赔偿张某损失15万元。

案件来源:《最高人民法院公报》 2012年第11期(总第193期) 

法律依据:《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百九十五条,第五百条。

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