确认

新业诉讼 | 以案释法:约定到期借款本息转为购房款是否有效


发布时间:

2023-12-19

约定到期借款本息转为购房款是否有效

新业出品NO.91

民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许,应当尊重当事人变更法律关系的一致意思表示。经借贷双方协商一致,出借人将到期本息转为购房款,应属有效。但出借人收取超过法律规定的民间借贷利率保护上限部分的利息,不予支持。

基本案情

原告自然人A与被告B公司于2013年先后签订多份借款合同,取得对被告合计2.6亿元借款的债权。该债权陆续到期后,因被告未偿还借款本息,双方经对账,确认了被告欠原告的借款本息。双方随后签订商品房买卖合同,约定被告将其名下房屋出售给被告 ,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款待办理完毕全部房屋的产权转移登记后一次性支付给被告。原告诉称:被告未按合同约定向原告交付房屋,请求被告承担相应违约金及损失。被告辩称,双方之间买卖合同系借款合同的担保,并非双方真实意思表示,属无效合同,且欠款金额包含高利,原告要求的违约金及损失费用无事实依据。

法院裁判结果

法院认为,双方签订商品房买卖合同是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。被告所持本案商品房买卖合同无效的主张,不予采信。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且B公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。经审查,双方之间借款利息的计算方法,已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额,依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率,故应当认为A作为购房人,尚未足额支付合同约定的购房款,B公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。A以B公司逾期交付房屋构成违约为事实依据,要求B公司支付违约金及赔偿损失,缺乏事实和法律依据。

案件来源:最高人民法院指导案例,最高人民法院(2015)民一终字第180号。

法律依据:《中华人民共和国民法典》第一百四十三条;《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015版)第二十六条、第二十八条。

图片名称

河北新业律师事务所成立于1996年,注册资金1000万元。现有人员90余人,办公面积800多平米,新购办公楼1800平米。 
从2003年开始,新业律所实施法律服务内容专业化,服务组织形式团队化,致力为客户提供全流程、全方位专业法律服务,打造房地产法律服务专业化品牌律师所。
律所目前业务市场拓展有——土地与征迁、建筑施工、政府服务、金融(投融资与不良资产处置)、公司治理与拯救破产、争端解决诉讼仲裁调解六大法律服务中心,并为雄安新区规划建设发展设立雄安新区法律服务团队。

联系电话

+86 0311 85266195

地址

石家庄市广安大街36号时代方舟B座2708

图片名称
图片名称
图片名称
图片名称
图片名称

©2023 河北新业律师事务所

技术支持:中企动力 石家庄

SEO  |  营业执照