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新业动态 | 河北省自然资源厅关于印发《河北省工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让暂行办法》的通知


发布时间:

2023-12-04

各市(含定州、辛集市)自然资源和规划局,雄安新区管委会自然资源和规划局:

  现将《河北省工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让暂行办法》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

 河北省自然资源厅

  2023年11月27日

  

河北省工业用地长期租赁、先租后让、

  弹性年期出让暂行办法

   第一章  总  则

  第一条  为健全工业用地供应政策体系,促进土地资源合理配置,提高全省节约集约用地水平,根据现行土地管理法律法规及国家有关政策规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条  在本省行政区域内以长期租赁、先租后让、弹性年期出让方式供应工业用地,适用本办法。

  第三条  长期租赁,是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用,并由国有建设用地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。

  先租后让,是指供地方供地时设定一定期限的租赁期,按照公开程序确定国有建设用地使用权人,先以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。

  弹性年期出让,是指整宗土地以低于工业用地法定出让最高年限50年出让的供应方式。

第二章  基本规定

  第四条  以长期租赁、先租后让、弹性年期方式供应的土地应为经依法批准的国有建设用地。在确保土地市场公平公正公开的前提下,工业用地可带条件招标拍卖挂牌出让(租赁)。

  第五条  采取长期租赁方式, 长期租赁期限一般不低于5年,不超过20年,到期前可申请续期。

  采取先租后让方式,先行租赁年限由双方合同约定,一般不超过5年。期满转为出让用地时,租赁与出让年限合计不得超过同类用途土地的法定出让最高年限。

  采取弹性年期方式,根据产业生命周期灵活设定有偿使用年限,但不得超过同类用途土地的法定出让最高年限。

  第六条  在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下,明确价格(租金)标底。工业用地的价格(租金)不得低于工业用地的成本价(租),成本价(租)可以采取片区内不同用途土地面积或土地价格占比分摊计算。

  采取长期租赁的,租赁期间租金不调整的,可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金标底;租金调整的,可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金标底;租金调整周期不得低于5年,以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定,但涨幅不得高于上期租金的10%。

  采取先租后让的,租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定。转出让后,已交租金冲抵出让价款。租让年期之和不超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性年期。

  采取弹性年期出让的,出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。

  已取得国有建设用地使用权的土地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。

  第七条  采取长期租赁的,实行挂牌方式。在20天公告期结束时只有一个申请人符合竞买资格和竞得条件的,直接确定其为竞得人;申请人多于一个的,通过竞价确定竞得人。

  采取先租后让的,租赁和出让一并进行招标拍卖挂牌。市、县自然资源主管部门应明晰租赁期限、租赁转出让的条件,以及租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的补偿标准,一并向社会公告。参照招标拍卖挂牌出让程序确定竞得人,签订国有建设用地租赁合同。租赁期届满符合转出让条件后,与土地使用者直接签订国有建设用地使用权出让合同。

  采取弹性年期出让的,按照招标拍卖挂牌出让的部门规章和操作规范实施。

第三章  实施程序

  第八条  市、县自然资源主管部门要根据经济社会发展计划、产业政策、国土空间规划、土地利用年度计划和土地市场状况,编制国有建设用地使用权出让年度计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布。

  第九条  为充分了解市场需求情况,科学合理安排供地规模和进度,有条件的地方可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入出让年度计划内的具体地块有使用意向的,可提出用地预申请,选择长期租赁、先租后让或弹性年期出让用地方式,并承诺愿意支付的土地价格。市、县自然资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的,应当根据土地出让计划和土地市场情况,适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动,并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人,应当参加该宗地竞投或竞买,且报价不得低于其承诺的土地价格。

  第十条  市、县自然资源主管部门应当按照国有建设用地使用权供应年度计划,会同相关部门共同拟订供地方案,明确拟供应地块的空间范围、供地时间、供地方式、土地使用条件、规划条件、开发建设条件、建设时间、租赁转出让条件、达到约定条件期限、供应期限和其他条件等内容。方案报经市、县人民政府批准后,按规定程序组织实施。

  第十一条  组织实施国有建设用地使用权出让(租赁)活动,应在市、县公共资源交易平台公开进行。出让程序按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)规定的程序和方法执行。

  第十二条  交易成交后,由市、县自然资源主管部门与受让人(承租人)签订国有建设用地使用权出让(租赁)合同,由市、县人民政府或各类园区管委会与受让人(承租人)签订履约监管协议。监管协议中应明确监管主体、监管方式、违约责任等。

  采用先租后让方式供应的,参照招标拍卖挂牌出让程序确定竞得人,签订国有建设用地租赁合同。

  市、县自然资源主管部门应当在土地市场动态监测与监管系统中录入国有建设用地使用权出让(租赁)合同,将成交结果及时在中国土地市场网及土地有形市场等指定场所公布。

  第十三条  受让人(承租人)按照国有建设用地使用权出让(租赁)合同约定依法缴纳土地租金或全部土地出让金后,可申请办理不动产首次登记。其中,采用租赁方式供应的,在办理首次、转移、变更、抵押等登记时,应审查截至登记时点土地租金是否已缴齐,并收取相关缴纳凭证。由租赁转为出让方式的,在签订国有建设用地使用权出让合同后,承租人应及时申请国有建设用地使用权变更登记。

  第十四条  国有建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订国有建设用地使用权出让合同,依照规定支付国有建设用地使用权出让金。

  国有建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,国有建设用地使用权由国家无偿收回。

  在工业用地最高出让年期内,租赁期届满,在满足合同约定续租条件的情况下,国有建设用地使用权人申请续租应予以批准,续期租金应在初期合同中约定。

  第十五条  因不可抗力或政府原因导致受让人(承租人)不能按合同约定年限开(竣)工或达成租赁土地转为出让土地条件的,至迟提前30日向供地方提出延期申请,经同意后签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过1年。

第四章  权利义务

  第十六条  以租赁方式供应的,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经市、县自然资源主管部门同意或根据合同约定,可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。

  以先租后让方式供应的,租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后,享有出让国有建设用地使用权权能。

  以出让方式供应的,除合同另有约定外,国有建设用地使用权可以依法转让、出租和抵押。

  第十七条  以租赁方式供应的国有建设用地使用权转让时,原承租人退出,租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人,由市、县自然资源主管部门与受让人重新签订国有建设用地使用权租赁合同,由市、县人民政府或各类园区管委会与受让人(承租人)重新签订履约监管协议。

  第十八条  以租赁方式供应的国有建设用地使用权转租时,承租人与第三人建立附加租赁关系,第三人应履行租赁合同约定的权利义务。

  第十九条  地上建筑物、其他附着物依法抵押的,承租的国有建设用地使用权一并抵押,抵押权实现时,承租的国有建设用地使用权同时转让。

  第二十条  国家对土地使用者依法取得的国有建设用地使用权,在合同约定的使用年限届满前不收回。因社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,应对受让(承租)人给予合理补偿。租赁土地期限届满,土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的,租赁国有建设用地使用权应由出租人无偿收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。

  第二十一条  受让人因自身原因终止项目投资建设,向市、县自然资源主管部门提出终止履行合同并请求退还土地的,报经原批准土地出让方案的人民政府批准后,按照合同约定处置。

第五章  履约监管及违约处置

  第二十二条  市、县自然资源主管部门应将产业准入要求与土地用途、规划条件、节约集约要求等一并纳入供地公告,对后期监管有转让(含分割转让)、转租或股权转让限制要求的,也应一并向社会公开。

  土地用途、规划条件、节约集约要求等应载入土地有偿使用合同,由市、县自然资源主管部门加强履约监管;产业准入要求等应纳入监管协议,按照“谁提出、谁履责、谁监管”的原则,由相关部门进行监管。

  第二十三条  未按时缴纳土地价款(租金)和交付土地的,违约责任按合同约定执行。

  承租人未按合同约定开发建设,未经市、县自然资源主管部门同意转让、转租,或不按合同约定按时交纳土地租金的,市、县自然资源主管部门可以解除合同,依法收回承租国有建设用地使用权,地上建筑物、构筑物等按合同约定处置。

第六章  附  则

  第二十四条  各市、县可根据本办法,结合实际制定或修改完善本地实施细则。

  第二十五条  除工业用地外,国家政策文件中明确以长期租赁、先租后让、弹性年期方式供应国有建设用地使用权的,可参照本办法执行。

  第二十六条  本办法自印发之日起实施。

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