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新业诉讼 | 以案释法:业主能否以小区设施老化失效为由拒交物业费


发布时间:

2023-11-17

业主能否小区设施老化失效为由拒交物业费

新业出品NO.77

在老旧小区,有的业主常常以小区设施老化、失效为由拒绝向接管小区的物业公司交纳物业费。对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成,对于物业公司是否尽到义务,需要综合考虑小区原有实际情况及物业公司入驻小区后是否尽到法律法规和物业合同规定的义务,对于小区原有的公共设施是否积极进行维护等情况进行判断。

基本案情:

A物业公司接管某老旧小区之初,小区业委会曾委托某物业服务评估监理公司就小区状况进行评估。结论为:小区由于日常维护保养不当,项目共用部位破损情况较为普遍,共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效,电梯系统等9项查验项目均不合格。A物业公司入驻小区后一直在积极履行维护和整改义务。业主苏某以小区设施破旧,A物业公司服务存在重大瑕疵为由拒交物业费。A物业公司提起诉讼,请求判令苏某支付2018年12月至2020年12月期间的物业费用。苏宇提交一组照片欲证明物业服务存在重大瑕疵,绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏;提交视频证明业主查阅文件时被业委会阻拦;提供照片自己的车辆被剐蹭,但因为物业的安全监控缺失无法找到侵权人;提供照片,证明小区各项设施一直在更新改造。

针对苏宇的上述抗辩事由,物业公司表示进驻后,公司及其工作人员都在尽力处理和解决。提交安全巡逻签到表、电梯巡检记录、清洁作业记录表、生活水泵房巡视表、高低压配电室巡视表、来人来访登记表、电梯日常维护保养记录、灭火器检查记录表等证明履行了基本的物业服务义务。提交数封业主表扬信和锦旗,欲证明物业公司进驻小区后变化很大,绝大部分业主认可物业公司的服务。一审法院判令苏某向A物业公司交纳物业费。苏某不服提起上诉。

法院裁判结果:

二审法院认为,依法成立的合同对双方当事人具有约束力。A物业公司与某小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》对全体小区业主具有约束力。苏某为案涉房屋的所有权人,与A物业公司之间存在物业服务合同关系,A公司向其提供了物业服务,苏某应支付相应的物业服务费。案涉小区在A公司入驻之前即存在着诸多物业设施老化、失效等问题。A公司入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务,但需要说明的是基于案涉小区自身存在的问题,其物业维护以及工程改造是需要一个相当长的时间方能推进完成,不可能是一蹴而就的,这个过程需要物业公司与小区业主的相互配合和理解。如果案涉小区业主对物业服务公司所提供的物业服务水平或物业费收费标准存在异议,业主可以通过业主委员会或业主大会表达诉求,与物业服务公司进行积极沟通、协商解决相关问题或另行选聘符合全体业主需求的物业服务公司,而不是以减免甚至拒交物业费方式表达不满,否则长此下去势必会导致小区物业服务水平的下降,不利于小区的维护以及全体业主的利益。苏某所主张的小区物业服务尚存在诸多问题的理由不能成为减少其应交纳物业费的合理抗辩。判决驳回上诉,维持原判。

案件来源:北京市第二中级人民法院(2021)京02民终7129号。

法律依据:《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第九百三十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项。

 

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